Wspólne mieszkanie po rozwodzie – Podział nieruchomości? – Część 2

Dzisiaj, przybliżę Państwu dalsze kwestie związane ze wspólnym mieszkaniem po rozwodzie (patrz część 1). Skupię się jednak na podziale majątku wspólnego małżonków (po wydaniu prawomocnego wyroku rozwodowego). Z doświadczenia wiem, że sprawa podziału majątku przez lata obrosła wieloma mitami. Szczególnie można to zauważyć przy podziale mieszkania obciążonego hipoteką.

Decyzja, komu przypadnie mieszkanie/dom podejmowana jest najczęściej po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego albo wcześniej po ustanowieniu rozdzielności majątkowej. Majątek wspólny (w skład, którego wchodzi również konkretna nieruchomość) można podzielić polubownie u notariusza bądź w sądzie – składając do sądu rejonowego wniosek o podział majątku wspólnego.

Jakie są możliwości zniesienia współwłasność mieszkania należącego do obojga małżonków?

Możliwość 1: Podział nieruchomości w naturze

Małżonkowie mogą dokonać podziału nieruchomości „w naturze”. Oznacza to, że o ile w mieszkaniu lub w domu można wyodrębnić część, która stanie się oddzielną/odrębną nieruchomością, to można dokonać takiego podziału. Musi zatem istnieć faktyczna możliwość wydzielenia dwóch niezależnych od siebie lokali. Oczywiście nie zawsze byli małżonkowie chcą mieszkać blisko siebie, jak również ciężko jest z lokalu mieszkalnego (np. dwu lub trzy pokojowego) wyodrębnić niezależny drugi lokal mieszkalny. Z kolei podział fizyczny większej nieruchomości (np. domu wolnostojącego) może być dokonany, o ile jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w razie braku takiego planu, gdy jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z reguły tego typu podział nie jest często spotykany.

Możliwość 2: Sprzedaż nieruchomości i podział środków pieniężnych

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności mieszkania jest jego sprzedaż i podział środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży pomiędzy małżonkami. Przy braku nieporozumień małżonkowie mogą wspólnie zdecydować o sprzedaży mieszkania. Sposób ten wybierany jest zazwyczaj wtedy, kiedy żaden z małżonków nie dysponuje środkami finansowymi, aby spłacić drugiego.

Możliwość 3: Tzw. „spłata” drugiego małżonka

Małżonkowie mogą wnosić, aby dana nieruchomość została przyznana na własność jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego. Sposób ten jest najczęściej stosowany w praktyce i na pewno Państwo o nim słyszeli. Aby doszło do tego wariantu („spłaty drugiego małżonka”) muszą się na to zgodzić obydwie strony.

 Podział nieruchomości –  Co jeśli małżonkowie nie mogą się porozumieć?

Kiedy sprawa o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, zostanie wniesiona do sądu, to sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym – licytacja (kiedy żaden z małżonków nie chce mieszkania, a podział fizyczny nie jest możliwy). Rozwiązanie takie jest rzadko spotykane, ponieważ nie jest opłacalne. Cena uzyskana w postępowania jest niższa od cen rynkowych, a sama procedura jest znacznie dłuższa niż sprzedaż na wolnym rynku.

Podział nieruchomości –  Co z kredytem hipotecznym?

W dzisiejszych czasach wiele, jeśli nie większość małżeństw zaciąga wspólnie kredyt na zakup swojego wymarzonego „M”. Kiedy dochodzi do rozpadu związku małżeńskiego i małżonkowie decydują się na rozwód, muszą pamiętać, że sam wyrok rozwodowy czy podział majątku „od tak” nie uwolni ich od wspólnego kredytu.

Po ustaniu między małżonkami wspólności majątkowej, kredyt hipoteczny nadal jest wspólnym zobowiązaniem byłych małżonków. Raty kredytu powinny być dalej spłacane przez oboje z nich (solidarny obowiązek byłych małżonków). Obowiązek wspólnego spłacania kredytu pozostaje bez względu na to, który z małżonków faktycznie zamieszkuje nieruchomość.

Przy podziale majątku małżonkowie nie dzielą długów (pasywów). Podział majątku wspólnego dotyczy jedynie aktywów (nieruchomości, ruchomości, środki finansowe). Zatem co istotne uzyskanie rozwodu i dokonanie podziału majątku nie oznacza, że w umowie kredytu hipotecznego zachodzą jakieś zmiany w zakresie kredytobiorców. Małżonkowie nadal pozostają w stosunku do banku dłużnikami na takich samych zasadach.

Jak rozwiązać sytuację z niechcianym kredytem hipotecznym?

Wszystko zależy od wybranego przez małżonków sposobu podziału nieruchomości. Jeżeli małżonkowie decydują się na sprzedaż mieszkania, to z kwoty uzyskanej ze sprzedaży spłacają najpierw kredyt, zaś resztę dzielą między sobą o ile taka reszta istnieje (to rozwiązanie należy uznać za wygodne i dość szybkie). Z kolei jeżeli jeden z małżonków przejmuje nieruchomość obciążoną kredytem z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka, to sytuacja nie jest już tak prosta. Należy jednak zawsze pamiętać, aby małżonek przejmujący mieszkanie przejął również kredyt. Przy czym w sytuacji tej konieczne jest uzyskanie zgody banku, który wyrazi na takie przejęcie zgodę.

Jak Państwo już pewnie zauważyli istnieje kilka sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości należącej do małżonków. Zazwyczaj najbardziej skomplikowana sytuacja jest wtedy kiedy małżonkowie zaciągnęli kredyt na zakup wymarzonego mieszkania. Kredyt niekiedy potrafi łączyć małżonków mocniej i trwalej, niż samo małżeństwo.

Proszę pamiętać, że zawsze istnieje wyjście z nawet najtrudniejszej sytuacji. Dla dobra obu małżonków należy próbować podejść do podziału ze spokojem i rozwagą.